Налоги при покупке и продаже недвижимости в Испании с примерами

Покупка недвижимости в Испании всегда сопровождается дополнительными затратами, которые не указывают в ценах на объект, но которые не сложно посчитать. При оформлении сделки обязательно уплачиваются налоги. Причем оплачивать их должен и покупатель, и продавец, так как у каждого они свои. Подробнее о видах и размерах испанских налогов при покупке и продаже недвижимости поговорим далее.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Начнем с того, что огромное значение имеет тип приобретаемой недвижимости – новострой или вторичка. В зависимости от этого покупателю придется уплачивать различные по своей природе и размеру налоги.

Новые объекты (новострой)

 * - если покупать коммерческий объект на юрлицо, то можно вернуть IVA в течение месяца.

** - если покупатель оформляет ипотеку, придется еще раз уплатить гербовый сбор, так как он подлежит уплате по каждой операции с недвижимостью.

*** - при ипотеке расходы на нотариуса также удваиваются, так как он проверят сразу два договора – купчую и договор ипотеки.

Обратите внимание, что нотариальные услуги оплачиваются в полной мере покупателем недвижимости.

Пример 1. Покупая квартиру в новостройке Торревьехи стоимостью €80 000, придется уплатить НДС в размере €8000 и гербовый сбор около €800.  Примерно €400 уйдет на оплату нотариальных услуг, а если нотариус будет оформлять для Вас Nota Simple – то добавьте к этой сумме еще €30. В дальнейшем регистрация прав собственности обойдется еще в €1200. Итого сумма налоговых платежей составит €10 430.

Пример 2. А если Вы захотите купить виллу на побережье Коста-дель-Соль, стоимостью в €750 000, то налоги по сделке обойдутся примерно в такую же сумму, как квартира в Торревьехе. НДС составит €75 000, гербовый сбор – еще €7500. Нотариусу придется заплатить €7380 вместе с оформлением Nota Simplе, а за внесение объекта в реестр – еще €11 250. Итого «сверху» рыночной стоимости виллы покупателю придется заплатить €26 130.

Вторичное жилье

Главное отличие вторичных объектов в том, что их покупатель должен уплатить ITP (налог на передачу прав собственности) вместо НДС, величина которого зависит от региона и стоимости объекта. Так, например, в Каталонии, Валенсии, Андалусии размер налога составляет 10%.

А вот на Балеарских островах все будет зависеть от суммы операции:

• до 400 000 € - ITP составляет 8%;
• от 400 001 € до 600 000 € - величина равна 9%;
• от 600 001 € и выше – применяется показатель 10%.

ITP оплачивается покупателем в течении 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи. Чтобы оплатить его, необходимо обратиться в местную налоговую и предоставить следующие документы:

• Номер паспорта или NIE.
• Купчую по сделке.
• Декларацию по сделке.

При этом гербовый сбор уже включен в ITP, поэтому уплачивать его отдельно, как в случае с НДС, не нужно.

Обратите внимание, что ITP рассчитывается от суммы, указанной в договоре, а не от реальной рыночной цены объекта. Поэтому если покупатель с продавцом занижают стоимость, чтобы уменьшить размер обязательных платежей, налоговые органы могут пересчитать размер налога (даже после его уплаты) и прислать новый счет. А в худшем случае – сделка может быть признана фиктивной.

Что касается нотариальных услуг, а также пошлины за внесение сведений о праве собственности в реестр, то расходы будут такими же, как и для новых объектов.

Пример 3. Покупая апартаменты на вторичном рынке на Мальорке (Балераские острова) по цене €550 000, рассчитывайте, что придется уплатить ITP в размере 9% от стоимости, то есть это €49 500. Кроме того, услуги нотариуса обойдутся в €2750 (0,5% от €550 000), а если он будет заказывать Nota Simplе, то €2780. Последним этапом станет регистрация прав собственности, за которую оплачивается пошлина в размере 1,5% от стоимости объекта, то есть €8250. Если посчитать все затраты, то реальная цена недвижимости при покупке составит уже не € 550 000, а € (550 000 + 60 530) = € 610 530.

Если Вы не владеете испанским, может дополнительно понадобится юрист/адвокат (не путать с нотариусом). Он проверит все документы и сам объект на юридическую «чистоту». Обычно такие услуги обходятся в 1% от суммы сделки, однако, как вариант – можете воспользоваться услугой «юрист на час», которая обходится в €70 - €400. Некоторые работают по фиксированной ставке, которая составляет €1000-€2500. Это не налог, поэтому такие траты не являются обязательными. 

Налоги при продаже недвижимости в Испании

Продавая свои испанские апартаменты или виллу, приготовьтесь оплатить налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Его размер составляет 19-23% от прироста, которым считается разница между первоначальной ценой объекта и суммой текущей сделки.

Ставка Incremento de Patrimonio в Испании

Порядок определения прибыли. Чтобы определить прибыль (прирост капитала), для начала нужно выяснить, какова полная стоимость покупки. Поэтому берем стоимость, указанную в купчей, и плюсуем к ней все затраты, связанные с покупкой (НДС, нотариальные и регистрационные сборы, услуги юриста). После этого просчитывается полная стоимость продажи, которая определяется вычитанием всех затрат с продажи – юридических услуг, официально зарегистрированных после покупки построек, по которым есть счета с НДС. Между полученными значениями (покупкой и продажей) находится разница, которая и является реальной суммой прироста капитала.

Пример 4. В 2002 году Иванов И.И. приобрел апартаменты в Аликанте за 30 000 евро. В 2019 году он решил их продать за 110 000 евро. Его прибыль составит 80 000 евро. Это означает, что ему придется заплатить налог на прибыль при продаже в размере 80 000 х 23% = 18 400 евро.

Также продавцам недвижимости положено оплачивать налог на повышение стоимости городских участков земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). В каждом муниципалитете устанавливаются свои ставки, однако максимальный порог – 30% от прироста, то есть выше уже быть не может. Чтобы рассчитать сумму налога, нужно определить налоговый период, рост стоимости недвижимости в процентном показателе и использовать рыночную стоимость, по которой приобретался объект.

Пример 5. Объект в Барселоне приобретался 4 года назад за 500 000 евро. Цена на недвижимость в этом регионе повышается на 2,8% год, а значит, за 4-летний период составила 11,2%, то есть 56 000 евро. Эта цифра и будет налогооблагаемой базой. Учитывая, что ставка IIVTNU в Барселоне составляет 20%, продавцу недвижимости нужно будет оплатить 56 000 евро Х 20% = 11 200 евро.

При этом с иностранцев, которые продают жилье в Испании, удерживают дополнительно 3% в качестве покрытия возможного налога прироста капитала. Поэтому de-facto нерезидент получит на руки от сделки купли-продажи только 97% от стоимости жилья. Но если прирост капитала не подтвердится, можно подать прошение о возврате этих 3%.

Если у Вас возникли вопросы по налогам на недвижимость в Испании - оставьте заявку на нашем сайте, любым удобным способом и мы проконсультируем Вас в индивидуальном порядке.